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L'agente immobiliare è la "figura tipica" della mediazione per il raggiungimento di un affare che mette in relazione due o più parti, per il compimento di un unico scopo comune.

La legge definisce il mediatore attraverso l'Art. 1754 del codice civile:

" E' mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato da alcune di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o rappresentanza."

Il suo incarico principale è  quello di svolgere l'attività di agente con "onere" e imparzialità, rispettando le norme vigenti sul nostro territorio.

Lo scopo finale del mediatore è quello di maturare una provvigione alla conclusione dell'affare, lavorando con indipendenza e autonomia nei limiti previsti dalla legge.

Un compenso che otterrà ad affare concluso fra le parti, percepirà lo stesso da entrambe le figure costituenti il contratto, venditore e acquirente.

Se l'affare dovesse essere concluso da più figure professionali immobiliari, ciascuno di essi avrà diritto a una quota della provvigione, suddivisione che andrà elargita in relazione all'entità dell'intervento personale di ogni partecipante. (Art. 1758 c.c.)

Questa professione viene annoverata fra le categorie lavorative come "piccolo imprenditore" (Art. 2083 c.c.) e risponde come tale in veste giuridica, è inquadrato come attività ausiliaria di natura commerciale (Art. 2195 c.c.) poichè facilita lo scambio di beni o servizi immobiliari.

Il mediatore ha grandi responsabilità che rivestono la sua figura professionale, deve assicurare trasparenza e lealtà dell'affare da parte di entrambe i contraenti, informarsi preventivamente sulla veridicità delle notizie pervenute in suo possesso, agire sempre in buona fede.

Egli risponde dell'autenticità delle scritture e dell'ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite. (Art. 1759 c.c.).

L’agenzia immobiliare ha molti obblighi verso chi gli conferisce un incarico di vendita, essi devono essere tutti ben esplicitati nel contratto di stipula fra le parti.

Il primo obbligo del mediatore è di seguire in ogni attività con la diligenza del buon padre di famiglia.

Gli agenti immobiliari sono obbligati  alla verifica della clientela (Antiriciclaggio D.Lgs. 231/2007) oggi con il nuovo decreto 2017, la legge prevede nuovi adempimenti e sanzioni maggiori per i professionisti che non rispettano l'obbligo di segnalazione delle operazioni sospette.

Ogni mediatore in sede di stipula dell’incarico è tenuto a compilare il fascicolo antiriciclaggio ed ogni cliente di conseguenza a firmarlo per presa visione.

Inoltre è previsto l’adempimento al trattamento dei dati personali del cliente e prevedere allo stesso tempo che esso sia edotto delle varie modalità con cui i suoi dati vengano usati e tutelati.

La verifica del cliente è un operazione importante per il mediatore, bisogna conservare i  dati dello stesso e archiviare relative informazioni su ogni immobile preso in incarico (Fascicolo cliente).

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E’ l’inventario dei beni immobili censiti sul nostro territorio nazionale, con finalità fiscali e civili.

Dal 1 dicembre 2012 l’Agenzia delle Entrate ha incorporato l’Agenzia del Territorio per la gestione amministrativa di tutte le pratiche inerenti al catasto terreni e fabbricati.

Entrambi gli archivi, un tempo costituiti da mappe cartacee, oggi sono interamente digitalizzati, questo ha consentito uno snellimento importante per le attività di ricerca, verifica e soprattutto ha agevolato lo svolgimento dell'attività immobiliare.

Si definisce il Catasto terreni uno strumento geometrico, particellare e non probatorio in quanto reca informazioni sulla forma, consistenza e topografia della particella definendo cosi caratteristiche tecno-fisiche e reddituali ma senza valenza giuridica .

Il catasto ti permette di determinare attraverso il reddito imponibile dei terreni e dei fabbricati  le imposte dirette e indirette ai fini fiscali. 

Il reddito catastale costituisce la base imponibile per l’Irpef (imposta reddito persone fisiche) e l’Imu (imposta municipale unica), l’imposta di registro e le imposte ipotecarie e catastali.

Il Catasto è un organo prettamente fiscale e non urbanistico, spesso si fanno errori di questo tipo nella definizione di questo ente nazionale.

Gli scopi puramente civili di questo censimento sono quelli di individuare  le varie proprietà con i relativi dati dei diversi proprietari.

Il Catasto si suddivide in due parti ben distinte:

N.C.T  (Nuovo Catasto terreni) - Inventario di beni produttivi di reddito in quanto coltivabili.

N.C.E.U. (Nuovo Catasto edilizio urbano) – Archivio di beni immobili in grado di fornire un reddito ovvero tutte le costruzioni di natura commerciale, industriale e civile.

Il catasto fabbricati è l’archivio informatizzato contenente le mappe di tutti gli immobili censiti sul territorio. Essi sono catalogati in base all'assegnazione di numeri identificativi basati sulla divisione del territorio stesso in Sezioni, Fogli, Mappali e Subalterni.

La gestione del Catasto è ormai totalmente informatizzata, sia per i terreni che per i fabbricati urbani, per cui oggi diventa molto più semplice la ricerca degli immobili con i suoi relativi possessori.

Il sistema catastale informatico prevede l'utilizzo di due procedure: Docfa per il Catasto Fabbricati e Pregeo per il Catasto terreni.

Le fasi istituzionali dell'inventario immobiliare sono simili per entrambe cambiano solo le tipologie catastali:

Formazione (topografiche ed estimative),pubblicazione,attivazione e conservazione.

Nel catasto, attraverso le visure catastali, si possono individuare questi elementi: particella catastale (porzione continua di terreno situata nello stesso comune e stesso foglio, stesso possessore e medesima  destinazione d'uso), mappa catastale (fogli suddivisi, progressivi, numerati e in scala generalmente 1:2000), quadro di unione (tutti i fogli dello stesso comune censuario identificati in una sola mappa più grande).

Le visure catastali che effettuiamo presso questi sistemi informatizzati, non sono altro che documenti riassuntivi delle provenienze e delle varie generalità identificative di un immobile. Troveremo due diverse tipologie di visura catastale: la prima prende il nome di visura catastale ordinaria mentre la seconda sarà quella storica.

Quali dati troviamo nella visura ordinaria?

Indirizzo, dati identificativi catastali ( Foglio, Mappale, Subalterno), nome del/ dei proprietari, zona censuaria, classe catastale, rendita catastale, estremi dell’atto di provenienza, superficie dell’immobile in metri quadri o vani.

Quali dati troviamo nella visura storica?

Oltre a tutti i dati della visura catastale ordinaria troveremo, nome precedenti proprietari, numeri di protocollo dei precedenti atti, eventuali modifiche subite catastalmente nel tempo.

Ogni operazione estimativa prevede la suddivisione dei terreni in classi e qualità (classamento) importanti operazioni per la determinazione del calcolo delle rendite catastali (tariffe d'estimo).